2014年四季度零售市场迎来供应高峰但高端需求疲软的局面。数座新商场集中开业，市区范围和郊县都有新供入市。然而，由于高端零售行业的需求普遍表现疲软，奢侈品零售商的销售业绩亦受到影响，部分品牌由于业绩不佳而纷纷撤店。但不可回避的是，2015年将是上海购物中心供应高峰元年。预计开业项目18个，面积超120万平方米，约75％位于核心商圈以外。面对紧张的供求关系，世邦魏理仕认为通过增加连通性基础设施、各项目间错位互补以“抱团取暖”将是2015年的一大趋势。

　　奢侈品牌零售商喜忧参半

　　从莱坊方面了解到，去年四季度零售市场喜忧参半。例如位于静安嘉里中心的法国女装品牌“Paule Ka”以及位于K11的意大利时装品牌“爱上莫斯奇诺”(Love Moschino)。但与此同时，又有一些品牌选择在上海开设或者增设新店。快时尚品牌“飒拉”(ZARA)在上海的最大形象店在南京东路开业；轻奢品牌“迈克高仕”(Michael 　Kors)在新世界城、来福士广场和国金中心先后开店，扩张速度非常迅速；意大利顶级奢侈内衣品牌“La Perla”亚洲首家男装概念店选址上海恒隆广场于第四季度开业。然而，由于部分购物中心正在进行品牌调整，整体购物中心出租率略有下降，从第三季度的94.0％降至第四季度的93.6％，环比下跌0.4个百分点。

　　另据世邦魏理仕不完全统计，2014年有22个商家首次进驻上海。餐饮休闲类占据新进商户的半壁江山，其中不乏左麟右李、雕爷牛腩等热门餐厅。此外，另有Old Navy、Abercrombie & Fitch等10家服饰类品牌和1家化妆品品牌入沪。除新进驻品牌之外，2014年轻奢品牌积极扩张。例如，Michael Kors年内连开5店。

　　消费客群带来的挑战与机遇

　　对此，DTZ戴德梁行董事、中国区商业地产部主管江舒民认为，所有关于商业购物中心及商业业态的改革，都是由于消费客群发生变化，导致消费习惯和消费行为变化所致。目前，90后逐渐成为市场消费的生力军，女性消费者的消费能力也日益壮大，加上孩子正日益成为消费的核心驱动力。

　　消费群体的变化，对商业零售业产生了的新需求，这样主导了市场未来的新方向。电子商务的发展显然契合了这些需求，如优衣库电子商城营业额取得“双11”第四的成绩。然而，这势必进一步冲击标准化产品的零售市场。许多购物中心亦开始了改革以迎合新需求，如大悦城的O2O新实验，志在走在时代前列，开创收入前沿。除此，万达也拟利用线上平台整合其商业资源，形成线上线下的互动模式。

　　江舒民表示，购物中心须回归生活本真，着眼细节，提升消费体验。主题性商业地产项目应提高艺术、生态和人文类设计及业态，从而使得项目吸引更多的人气。在运营中，各个项目更加关注细节，满足客户的需求，以提升客户的消费体验，以延长客户停留时间。增加互动性主题活动，拉近消费者与购物中心之间的距离，也使商业项目之间的差异化得以体现。借丰富而具特点的主题活动，带给客户的更强的参与感，吸引一些特定群体的客户前来，带动客流。

　　因地制宜实现本土化可持续发展

　　事实上，2015年大量购物中心的涌现和网络购物的前后夹击中，硬件和商业形式老旧的中小型项目或非核心商圈项目面临的客群被分流的风险尤大。世邦魏理仕认为，这些项目需要通过增加连通性基础设施以增人气。目前已经规划、开建或部分建成此类连通性基础设施的，包括已建成的陆家嘴步行连廊，中山公园商圈二层平台、曹家渡地区楼宇连廊、新虹桥商业中心遵义路地下通道、静安区梅泰恒商业区楼宇连廊等。

　　与此同时，在仲量联行华东区零售地产部总监邓汝舜看来，由于交通的发展，上海市中心人口不断外移是一个必然趋势。加上环境污染问题，非核心地区零售地产的发展有很大有潜力。以宝山的"宝乐汇"为例，周边大量的住宅项目聚集，使得其开业不久就获得开门红。但邓汝舜同时也提醒开发商们，对零售地产的规模也要有正确的预估，因为在非核心地带住宅相对分散，许多零售活动与娱乐项目是讲求便利性的，距离的远近会很大地影响到人们的选择，所以非核心周边商圈的兴盛是一个必然，但人流量也是有限的。“成功的挖掘非核心商圈的潜力需要开发商因地制宜寻找最合适的因素，根据市场灵活地调整，在实现本土化的同时实现可持续发展。”邓汝舜总结道。

　　但莱坊方面对零售市场需求方面不乐观，认为未来奢侈品销售业绩增速会进一步放缓，服饰类零售商开店保持谨慎态度。考虑到可能出现的供大于求局面，预计未来一年零售租金将面临下行压力。

　　专家观点

　　2014年购物中心近半数在外环以外，内环外发展迅速，显示出中心商圈渐趋饱和，城市外围迎来购物中心发展良机，高品质、综合性的商业项目正在向城市外围过渡。然而，在零售业持续低迷的当下，便利店呈现逆势增长，且这种业态最被看好。未来，随着便利店企业加快布局，其经营活动中存在的问题也逐渐凸显，唯有通过线上和线下的融合、延伸门店服务，强化顾客购物体验等入手，才能有竞争优势。此外，面对零售业及商业地产全新的变化，参与者应当大胆变革。互联网的发展速度之快使得所有的商业地产企业都不得不注重引入互联网基因来改造自身项目，O2O、大数据的应用已经广泛应用在众多项目中，成为各购物中心吸引客流的重要方法。

　　核心区域成熟商铺租金将继续增长

　　2014年上海社会消费品零售额增速与2013年8.6%的水平相仿。核心区域内供应极其有限，年内无新项目落成。全年所有新增供应皆坐落于非核心区域。这些项目分布于虹桥、浦东张江高科技园区和普陀区南部。值得注意的是，所有这些区域均离市中心区域较近，且可用的土地与便利的交通使其对发展商、业主和众多商铺租户保持吸引力。

　　2015年大量计划中的新增供应显然将加剧业主间的竞争，并继续对净吸纳量施压。非核心区域内大量新增供应及其低于平均水平的租金，预计将拉低这些细分市场内首层物业的平均固定租金，且将进一步抑制全市整体租金的增长。然而，核心区域内成熟项目的租金将继续呈现增长趋势。

　　商铺市场目前遭遇高库存问题

　　2014商铺市场新增供应面积247.5万平方米，环比增长36.5%。同期，上海商铺成交面积135.4万平方米，比上一年减少25.7%。商铺成交均价21330元/平方米，环比微幅增长3.3%。2014年商铺的库存就一路上涨，而8月供应高峰，更是让库存突破750万大关。直至年末，沪上库存攀升至792万平方米。从库存表现来看，“外高内低”特征明显。目前沪上商业正处于去中心化阶段，外围地带属供应集中地区。而在去化表现方面，由于生活配套不成熟，招商难度加大，人流量不集中，较长培养期等因素，导致外围地区去化力度远及不上供应速度。而且正遇楼市低迷期，投资热情降低，需求进一步削弱。长期的供过于求致使商业地产深陷高库存问题，这对于2015年市场买卖、招商或带来巨大压力。 

　　（本文来源/新闻晨报 文/高馨凌）