星城国际大厦街边空空荡荡，广告灯箱早已荒废

占据望京商圈的核心位置，有着6万平方米的体量，却闲置长达四年之久——这座被称为商业“鬼城”的星城国际大厦，正以13亿元价格寻找新东家。然而将近一个月迟迟无人接手。虽然此前星城国际大厦官方估价20亿元，但目前已自降至7亿元。如“鬼城”般常年空置，加上“法拍房”的身份，这些都令星城国际大厦的未来难以乐观。

北京商报记者日前获悉，北京望京的商业综合体星城国际大厦正在寻找接盘侠的消息，该物业位于北京市朝阳区酒仙桥，总建面62099平方米，地上4层地下3层，营业面积42738.79平方米，为北京星城置业有限公司（以下简称“星城置业”）所有。

据悉，2012年9月，北京天健兴业资产评估有限公司曾对星城国际大厦的地上4层地下3层总面积62099平方米的商业物业进行评估，估值约206004.32万元。此外，目前望京酒仙桥附近的商业地产销售单价为3.3万-4.3万元/平方米，以星城国际大厦所卖的62099平方米计算，总价应超过20亿元。

记者发现，一位中原地产销售人员今年7月28日曾发布微博写到，“星城国际大厦地上4层地下3层总面积62099平方米，将于今年8月10日进行拍卖，起拍价约为14.08亿元”。

记者联系到该销售人员被告知，该物业为法拍房，如想看房，需与管理该物业的法拍公司进行联系、协商，且该物业现已处于“流拍”状态，一般情况下起步价即可成交，并透露，“该物业的整体标的额很大，在交易中不能直接与物业方联系，购买法拍房要协调各相关部门主体联系，再办理程序、手续”。

据记者了解，当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权，这过程中被拍卖的房子为法拍房。

而上述内部人士表示，业主拥有所售楼层的所有权，提卖价为13亿元，并多次强调“物业在一大型资产管理公司手中，无任何法律及财务风险。如想了解更详细的情况，需与物业主签订保密协议”。

据相关资料显示，有公司曾对星城置业初始投资人民币4863.78万元，经逐年损益调整及计提减值准备，截至2006年底，长期投资账面价值为零。

北京商报记者走访星城国际大厦发现，其朝西向入口已经被封锁线围起，不能通行，西向门口装饰已拆除，玻璃门落满灰尘，无法看到内部情况。在建筑西北侧有一入口可供进入，但通往星城国际大厦的二层、三层楼层未开放，四层仅有员工食堂及通往五层健身房的通道，其他位置均已被挡板围封。地下二层，停车场进入纯本百货商场的入口已被挡板围起，挡板仍标记为“纯本百货”的字样。

星城国际大厦东北侧的门已被北京市第三中级人民法院的封条于2016年8月5日封起。在门口旁边的墙上张贴着一份落满灰尘的“函件”，写着关于施工协调的内容，时间为2013年7月8日。而透过玻璃窗可以看到，散落满地的门窗、玻璃，不平整的土地，以及门外杂乱的木板，这一切都显示出这里在封闭之前正处于装修的状态。

有附近居民向记者表示，从未听说这里有商场，地上四层一直处于关闭状态，而并未见其招商、营业，从未见有人员过往。

然而这里并不是没有商场，早在六年前，一家北京纯本百货商场有限责任公司（以下简称“纯本百货”）打着“007”创新模式的旗号，即“0租金、0扣率、7天一结账”，砍掉传统百货的多重代理环节，让厂商直接面对消费者，吸引不少顾客，纯本百货与星城置业签订十年期限的《商场租赁合同》，将全国首家门店开在星城国际大厦，新颖的经营模式让商场红极一时，并在开业之初，依靠模式创新和疯狂品牌推广，创造商场单日的销售业绩超过600万元的纪录，而这样的好成绩也只是昙花一现，一段时间后纯本百货经营业绩持续下滑，一度出现节假日免费停车场仅停放几辆车的情况。

纯本百货拟重新调整转型，希望通过黄金、珠宝、钻石、翡翠等饰品销售扭转经营困局，在2012年8月与星城置业签订了《（商场租赁合同）之补充协议》，重新约定十年的租赁协议，但转型的装修仍在进行的时候，纯本百货却消失得无影无踪，此后商场部分一直处于空置状态。一位在星城国际大厦五层的工作人员表示，之前营业的商场倒闭后，未曾重新开业。

北京商业经济学会秘书长赖阳对此表示，纯本百货虽然采用与普通商场或租赁模式不同的创新模式，但这并不符合商业发展规律。加之前期的大量宣传、造势为其带去客流，但消费者的购物体验不佳，商场便不能将客源牢牢把握在手。

对于纯本百货的闭店关张，曾经纯本百货的一线管理者更有发言权。北京商报记者联系到纯本百货前任总经理胡乃璞，他向记者表示，纯本百货关店并不意外，物业主对百货的盈利要求较多，但是想尽早得到资金收益并不现实。当初纯本百货的定位并不是很切合实际情况，在招商品牌引进组合、消费群的设定都存在一些问题，长此以往发展肯定受限。

然而，谈到星城国际大厦日后的发展，多名业内人士均表示，商业部分如果能够调整得当，会有很好的前景。赖阳分析，星城国际大厦处于一个较好的地理位置，会有一个好的发展前景。星城国际大厦附近有很多的居民区，会有商业需求。与其紧邻的798艺术区，在餐饮、零售等方面的配套设施不是很完善，如果能把握好定位、仔细分析招商方向，应该会有好的发展。

“但作为法拍房，肯定会是产权方存在问题，业主负债，地产抵押，让地产的形象大打折扣，一般收购方选择这些存在资产、债务纠纷的项目会慎重。”赖阳说。

而胡乃璞认为，百货业受电商的冲击，同时打造一个新的百货品牌不是一朝一夕能够完成的。一个知名品牌的打造需要长期的推广、建设，脚踏实地发展，需要做好品牌组合、设定好消费群，另外做好线上线下的结合，能进步的更顺利一些。

在中国商业地产联盟秘书长王永平看来，望京商圈有足够的人流量和购买基础，就有发展的机会。而星城国际大厦的经营面积只是从地下一层到地上四层，并不能满足百货、购物中心的运营体量，而百货市场受到电商冲击，望京商圈的百货商场、购物中心已相对完善。

可以尝试一些差异化的特色主题设定，物业体量小，要避免大而全的形式。“星城国际大厦与798艺术区为邻，可以尝试在文创方向发展，与艺术区的资源联系起来，销售一些高质量的艺术衍生品是一种选择。开设线下体验店也是比较吸睛的招商选择。”他说。

(本文来源/北京商报 记者/王晓然 实习记者/王维祎/文并摄 贾丛丛/制表)