内地租金最昂贵、历史最悠久的王府井大街，让商家又爱又恨。北京商报记者调查发现，主力商业项目纷纷启动调整，让王府井商圈迎来了发展过程中的又一次重大变革。不过，在北商研究院方面看来，与此前本报报道的“西单商圈转型方向清晰”不同的是，王府井商圈的调整面临着定位烦恼：选择游客还是本地客。

　　探索调整

　　调整是今年北京商业的共同命题，但论调整难度与复杂度，王府井恐怕是商圈之最。北京商报记者调查发现，王府井大街的主流商业项目北京市百货大楼、东方新天地、IN88、北京apm，以及去年入市的新燕莎金街购物广场都有调整、升级或者转型的想法。

　　王府井百货集团副总裁周晴表示，消费市场环境变化，北京市百货大楼正在重新审视市场策略对大楼进行重塑，目前方案正在磨合中，大致方向是基于对顾客的深度了解和把握，树立一些特色和骨干品类，把定位做窄做深。在周晴看来，能够清晰找对定位的主力商家更有机会。不过，商圈海量客流以及复杂的客群结构，对整条大街以及主力项目都是考验。

　　有同样烦恼的还有去年刚入市的新燕莎金街购物广场。受高端消费市场震荡影响，新燕莎金街购物广场原本的高端定位改变成了时尚，但高端品牌普遍放缓开店的策略下，商场最初的整体亮相不太理想。北京商报记者近期走访看到，主打古玩、艺术品的一层已撤离了部分商家，商场迎来了新的变化。

　　困惑存在于每个调整中的王府井大街商业项目。在从乐天银泰百货更名IN88后，这家商场进行了脱胎换骨式的变革，首层与二层引入了Prada、MiuMiu、Valentino等奢侈品牌旗舰店，近期又在楼上混搭了亲民餐饮品牌。IN88相关负责人表示，商场围绕着消费者生活方式不断升级，在围挡、品牌选择很多细节之处营造有氛围的购物环境。但商场方面也承认，在一边学习一边摸索，想在王府井大街上有出色表现有难度。王府井大街的一项数据显示，这家商场对大街的销售贡献度处于落后地位。

　　根据王府井地区建设管理办公室的数据，王府井大街年均客流量达8000万人次，年度商品零售额逾120亿元（不含酒店）。2011-2014年王府井地区29家重点监测企业销售额分别为95.35亿元、99.28亿元、100.28亿元和96.85亿元。

　　在去年王府井大街主要商业项目销售额贡献方面，北京apm超越东方新天地居于首位，这也是经历巨额重塑调整后，北京apm以快时尚、餐饮鲜明的定位把握了北京本地消费客群后的明显增长；东方新天地在王府井大街一直表现稳定，贡献率在26%上下浮动。但这个项目最显著的特征是包括酒店、写字楼整体规划合理，形成了稳定的高端消费客群；位列第三的是北京市百货大楼，但贡献率从去年开始有所下降，降幅约3%。

　　不过，与成长迅猛的三里屯、CBD商圈相比，作为北京最具代表性的街区，王府井大街转型升级迟缓的局面渐显。

　　王府井建管办相关负责人表示，政府对这条大街也做了指示，王府井地区正在研究和规划，但一直难有一个权威的说法。王府井大街不同于一般商务区，它的客流构成一定是多面的，从这一层面看，能够有清晰想法和判断难度不小。上述负责人表示，这条大街的发展值得研究，但如何兼顾多个方面还需要探讨，定位与方向都很慎重。

　　不可否认，王府井大街上有表现足够出色的东方新天地、快时尚聚集的北京apm、历史最悠久的北京市百货大楼，但这里同样也有被杂牌攻占的大量“稻香村”、各色旅游品纪念店。困扰这条大街的除了对低端小散乱业态要清理，还有限制颇多、成本高昂的各项付出。

　　追溯这条大街的过去，在四联美发、内联升、中国照相馆等一系列品牌出现时，是当时商业市场中最为时尚的品牌。商业需要与时俱进，但王府井大街很难割舍掉过去贡献颇多如今有些疲态的老字号品牌。

　　中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平表示，王府井大街区位优势明显，这条大街租金很高，尽管有大量客流但外地观光型游客居多消费有限，品牌生存很有压力。高纬环球发布的二季度北京主要商圈购物中心净租金报价显示，王府井租金为2820元/月，季度环比增长8.5%，同比增长17.5%。

　　在王永平看来，王府井大街有不能承受之重，需要考虑商业、文化、历史等多重因素，但如果按照一条世界级商街的标准打造，任何一个考虑因素都需要商业先行。不过，这条大街需要冲破的阻力又很多，由于在敏感区位，大多物业老化的项目不仅改造成本高，审批难度和时间更是问题。政府希望以无形之手让这条大街改变，但大街上项目产权分散、又以国有体制下的商业项目居多，在相对保守的市场策略面前，王府井商圈又多了几分无奈。

　　（本文来源/北京商报 记者/刘宇/文 张笑嫣/摄 李烝/制表）